Trong nửa đầu năm 2017, giao dịch ở phân khúc văn phòng cho thuê hạng A và B diễn ra sôi nổi và giá đều tăng. Nửa cuối năm, giá cho thuê ở hai phân khúc này đi theo hai hướng trái ngược: hạng A giảm giá nhẹ, hạng B tăng giá nhờ nhu cầu cao.

Hạng A ổn định

Tình hình kinh tế tăng trưởng khả quan mang đến cơ hội cho thị trường văn phòng cho thuê trong 6 tháng đầu năm 2017. Thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến ngày 20/6/2017, cả nước thu hút 19,22 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng trên 54% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó, riêng TP.HCMthu hút 2,3 tỷ USD vốn ngoại, tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE Việt Nam,giá thuê bình quân của phân khúc hạng A trong quý II/2017 tăng 1,7% và đạt hơn 46 USD/m2/tháng. CBRE cho rằng nửa cuối năm, giá phân khúc hạng A vẫn tăng ổn định. Theo đánh giá của Jones Lang LaSalle Incorporated Việt Nam (JJL),  dù trong nửa cuối năm 2017 hạng A có thể có thêm hai khu mới, vẫn chưa đủ đáp ứng được nhu cầu của khách thuê, đặc biệt là các công ty nước ngoài.

Tuy nhiên, theo số liệu thực tế của Công ty Sài Gòn Triển Vọng (Savista), chuyên quản lý bất động sản, giá cho thuê phân khúc hạng A đang có xu hướng giảm nhẹ. Ông Võ Duy Khanh, Trưởng phòng Kinh doanh Bất động sản của Savista cho biết, TP.HCM đã có thêm hai tòa nhà hạng A tại quận 1 và quận 4 là Deutsches Haus và Etown Central với trên 74.000m2 sàn. Tính chung toàn TP.HCM, hạng A đang có khoảng 580.000 m2 sàn với 15 tòa nhà. Vì vậy giá cho thuê đang có xu hướng giảm nhẹ cho đến cuối năm.

Theo ông Khanh, giá cho thuê tăng là do tỉ giá VND/USD tăng, vì giá cho thuê tính bằng USD. “Từ giữa năm 2016 đến nay, khách hàng của phân khúc hạng A chủ yếu là khách nước ngoài, hoạt động ở các lĩnh vực thương mại và công nghệ thông tin. Lượng khách này không tăng nhiều và thường chọn diện tích từ 1.000 m2 trở lên”, ông lý giải.

Xu hướng vùng ven và cơ hội của phân khúc hạng B

Tính đến quý II/2017, tổng nguồn cung diện tích văn phòng cho thuê tại TP.HCM đạt khoảng 1,8 triệu m2 sàn, chủ yếu ở phân khúc hạng B (832.000 m2) và hạng C (785.000 m2). Tỉ lệ lấp đầy của hạng B là 93%. Dù nguồn cung tăng nhưng giá cho thuê của phân khúc này vẫn tăng theo do nhiều lí do.

Ông Hiếu Lê, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Quản lý kinh doanh Khu công nghiệp và Văn phòng cho thuê - CBRE cho rằng, năm 2017 là năm của các văn phòng ngoài trung tâm với nhiều tòa nhà quy mô lớn. Sự phát triển ra các quận vùng ven tiếp tục là một xu thế, khi khách thuê có giá thuê cạnh tranh hơn so với khu trung tâm, đi cùng với đó là lợi thế về mặt sàn lớn.

Ngoài lý do trên, ông Khanh cho biết do nguồn cung phân khúc này cũng không nhiều. Những tháng cuối năm, TP.HCM chỉ có thêm tòa nhà Viettel Complex tại quận 10.

Một cơ hội khác của phân khúc hạng B là số doanh nghiệp mới thành lập tăng cao cùng xu hướng khởi nghiệp nở rộ. Trong 6 tháng đầu năm 2017, có khoảng 18.000 doanh nghiệp mới được thành lập. Các doanh nghiệp khởi nghiệp thường chọn thuê văn phòng hạng B trong lúc tỉ lệ lấp đầy cao khiến giá cho thuê tăng. “Đồng thời, quy định doanh nghiệp không được mở văn phòng ở chung cư được áp dụng mạnh mẽ từ tháng 6.2017, cũng khiến nguồn cung tăng mạnh từ hơn 20.000 doanh nghiệp phải tìm văn phòng mới”, ông Khanh nói.

Cùng với làn sóng khởi nghiệp, phân khúc hạng B cũng hưởng lợi nhờ xuất hiện thêm xu hướng văn phòng làm việc chung (co-working space). Nguồn cung không gian làm việc chung đã tăng trung bình tới 58%/năm tại Việt Nam trong năm 2017, cao hơn con số 53% của thế giới.

Phân khúc hạng B tăng giá còn đến từ một yếu tố khá đặc biệt. Đó là sau khi thâu tóm những tòa nhà cũ, chủ đầu tư mới đầu tư cải tạo lại cơ sở vật chất rồi tăng giá. Nhiều tòa nhà ở TP.HCM đăng tăng giá khoảng 20-25% theo cách này.