Mới đây, Đoàn Giám sát của Ủy Ban Pháp luật (Quốc Hội) đã có buổi làm việc với các đơn vị quản lý bất động sản, các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng nhà chung cư tại TP.HCM về việc giám sát và thẩm tra, chỉnh lý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tại buổi làm việc, Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) là đơn vị đại diện trình bày về “Báo cáo thực tiễn thi hành và kiến nghị, góp ý về dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) liên quan lĩnh vực quản lý, vận hành nhà chung cư”.
Ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty SAVISTA phát biểu tại buổi làm việc.
Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty SAVISTA, qua quá trình thi hành gần 10 năm đến nay, Luật Nhà ở năm 2014 đã phát sinh nhiều vấn đề bất cập trong thực tiễn. Vẫn còn một số vướng mắc tồn tại trong công tác quản lý vận hành của đơn vị đang gặp phải mà chưa có hướng giải quyết dẫn đến khó áp dụng, thậm chí phát sinh tranh chấp, xung đột giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị, giữa Ban quản trị và cư dân, giữa các chủ thể quản lý, vận hành chung cư và chủ sở hữu.
Các vấn đề tập trung chủ yếu vào việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng, về hợp đồng quản lý vận hành, về việc thu, sử dụng kinh phí bảo trì, về tổ chức, hoạt động của ban quản trị chung cư… những vấn đề này cần được tiếp tục hoàn thiện và được thống nhất trong quy định của Luật Nhà ở mới trong thời gian tới.
Với góc nhìn của một đơn vị chuyên môn có hơn 15 năm kinh nghiệm về quản lý vận hành nhà chung cư, đại diện Công ty SAVISTA cho hay, đối với phần sở hữu chung – sở hữu riêng, Điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Nhà ở (Điều 140 Dự thảo) quy định phần sở hữu chung bao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.
Thực tiễn áp dụng quy định này đã có nhiều ý kiến trái chiều trong việc xác định các thiết bị phòng cháy chữa cháy (ví dụ như đầu báo khói, sprinkler) được lắp đặt bên trong căn hộ có thuộc phần sở hữu chung hay không.
Hiện nay, luật chỉ quy định hệ thống kỹ thuật bao gồm cứu hỏa thuộc sở hữu chung nhưng không quy định rõ phần nằm trong căn hộ thì xem là riêng hay chung, dẫn đến có thể hiểu rằng chỉ có hệ thống cứu hỏa chung nằm bên ngoài căn hộ là thuộc sở hữu chung, còn các thiết bị đầu cuối như đầu báo khói, sprinkler… thì thuộc sở hữu riêng của căn hộ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến trách nhiệm sửa chữa khi các thiết bị này hư hỏng.
Từ đó, ông Dũng đưa ra kiến nghị sử dụng từ phòng cháy chữa cháy để đồng nhất với các quy định pháp luật hiện nay trong việc sử dụng từ ngữ. Đồng thời, quy định rõ các thiết bị kỹ thuật thuộc hệ thống kỹ thuật chung nhưng nằm bên trong căn hộ thuộc phần sở hữu chung, dùng quỹ bảo trì để thực hiện bảo trì, sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn và tính thống nhất của hệ thống.
Tiếp đến là diện tích chỗ để xe, tại điều 101 Luật Nhà ở 2014 (Điều 142 Dự thảo) và các quy định khác thì có thể hiểu chỗ để xe đạp, xe động cơ 2 bánh, 3 bánh, xe người khuyết tật thuộc sở hữu chung, còn diện tích xe ô tô là thuộc sở hữu riêng. Tuy nhiên, vấn đề này chỉ áp dụng khả thi cho các chung cư có sự phân tách rõ ràng giữa diện tích xe 2, 3 bánh và xe ô tô.
Trên thực tế, vẫn còn các chung cư không có phân định rõ ràng giữa hai phần diện tích để xe 2, 3 bánh và xe ô tô mà chỉ ghi chung là bãi xe, dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về diện tích sở hữu chung – riêng của bãi xe. Để giải quyết tranh chấp, một số chủ đầu tư và cư dân phải ký thỏa thuận để phân chia khu vực sở hữu diện tích này. Thế nhưng, không phải lúc nào cũng đạt được sự thỏa thuận.
Về vấn đề này, ông Dũng kiến nghị, cần có quy định cụ thể về việc xác định sở hữu đối với bãi xe trong trường hợp bãi xe không có phân tách rõ ràng. Trường hợp bãi xe là hỗn hợp, không có phân tách rõ ràng giữa nơi để xe ô tô và xe 2, 3 bánh thì xác định toàn bộ là diện tích chung.
“Cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc phải chứng minh và công khai chi phí xây dựng phần sở hữu riêng của bãi xe ô tô không tính vào giá bán căn hộ”, ông Dũng nói.
Toàn cảnh buổi làm việc.
Một nội dung nữa cũng được xem là nguồn cơn của các cuộc tranh chấp và khiến các đơn vị quản lý vận hành không khỏi “đau đầu” chính là việc thu, quản lý kinh phí bảo trì.
Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành và Điều 152 Dự thảo, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chỉ được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung… Như vậy, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng vào mục đích bảo trì, nghiêm cấm sử dụng cho mục đích khác.
Tuy nhiên, trong quá trình quản lý vận hành chung cư có một số hạng mục cần sửa chữa do hư hỏng (không nằm trong kế hoạch bảo trì) thì có được sử dụng quỹ bảo trì hay không. Nhiều nơi vẫn sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa các hạng mục chung bị hư hỏng, nhưng vẫn còn một số ý kiến cho rằng việc sửa chữa tài sản chung bị hư hỏng không được sử dụng quỹ bảo trì.
Ngoài ra, thực trạng hiện nay có một số chung cư khi đưa vào quản lý vận hành thì phát hiện có một số hạng mục mà chủ đầu tư không lắp đặt trước khi bàn giao, nay cần phải lắp đặt, hoặc vì lý do an ninh, an toàn cần phải xây dựng, lắp đặt thêm (ví dụ hệ thống camera, thẻ từ, kiểm soát an ninh…), đã được hội nghị nhà chung cư thông qua thì có được sử dụng quỹ bảo trì để xây dựng, nâng cấp, lắp đặt hay không? Nếu lắp đặt mới xong, trong quá trình vận hành xuống cấp cần bảo trì, sửa chữa thì những hạng mục mới lắp đặt này có được sử dụng quỹ bảo trì hay không?
Từ những băn khoăn này, đại diện Công ty SAVISTA kiến nghị điều chỉnh quy định theo hướng được sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì, sửa chữa, xây dựng, lắp đặt, nâng cấp các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch được hội nghị nhà chung cư thông qua…
Tại buổi làm việc, các vấn đề khác như Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; Mối quan hệ giữa đơn vị quản lý vận hành với Ban quản trị trong việc quản lý, vận hành và bảo trì nhà chung cư; Việc đảm bảo các điều kiện đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đánh giá quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc bỏ ngành, nghề quản lý vận hành nhà chung cư khỏi danh mục ngành nghề kinh doanh có điều kiện… hay các vấn đề về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng được đưa ra để cùng chia sẻ thảo luận.
