Luật Nhà ở năm 2023 đã được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, đã kế thừa và khắc phục nhiều bất cập của Luật Nhà ở năm 2014. Để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng cũng đã xây dựng dự thảo Thông tư quy định chi tiết Luật Nhà ở năm 2023, trong đó có quy định về công tác quản lý vận hành nhà chung cư và đang trong tiến trình được lấy ý kiến.
Mở đầu hội nghị, Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần SAVISTA nhận định, dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà đã có “thâm niên” tại thị trường Việt Nam và được đánh giá là một trong những lĩnh vực quan trọng. Trên tinh thần mong muốn được chia sẻ các ý kiến về những vướng mắc, bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật có liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư thời gian qua, Công ty Cổ phần SAVISTA đã tổ chức buổi họp với nội dung góp ý dự thảo Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023. Thông qua buổi họp, các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà cùng thảo luận, chia sẻ những khó khăn, bất cập của doanh nghiệp trong thực tiễn, cũng như đóng góp ý kiến góp phần điều chỉnh, bổ sung Thông tư, hướng đến giải quyết các hạn chế, vướng mắc trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư khi áp dụng trên thực tế.
Sự kiện có sự tham dự của đại diện Lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản – Ông Nguyễn Mạnh Khởi (Phó Cục Trưởng), Ông Đỗ Huy Hoàng (Phó Trưởng phòng Quản lý Thị trường Bất động sản) và các đơn vị hàng đầu hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành nhà chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh: Công ty Cổ phần SAVISTA, Công ty Cổ phần dịch vụ QL BĐS Nhà Tôi (My House), Công ty TNHH Anabuki NL Housing Service VN, Công ty DKRA Living, Công ty Cổ phần Kim Cương Xanh, Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Công ty Dịch vụ Quản lý BĐS GH Land, Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Việt, Công ty Quản lý BĐS Nam Sài Gòn, Công ty Cổ phần Quản lý – Vận hành – Khai thác Bất động sản Hà Đô, Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ IPS, Viện Đào tạo Doanh chủ.
Phát biểu tại hội nghị, Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục Trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản chia sẻ: “Cảm ơn Công ty SAVISTA đã đứng ra làm đầu mối để tổ chức buổi họp ngày hôm nay. Rất cảm ơn mọi người đã dành thời gian tham dự để chúng tôi được nghe ý kiến của các anh chị đóng góp cho một trong những nội dung hết sức quan trọng mà vừa qua Quốc Hội đã thông qua”.
Theo đó, buổi họp tập trung tham luận, góp ý cho các vấn đề lớn của Thông tư như: phạm vi điều chỉnh áp dụng chung quy chế cho các loại hình nhà chung cư; các khái niệm, định nghĩa; phân biệt công tác bảo trì và quản lý vận hành; nội dung bản nội quy chung cư; tiếp nhận, quản lý hồ sơ nhà chung cư; quản lý chỗ để xe tại chung cư; hội nghị nhà chung cư; thành phần Ban Quản trị; xử lý trong các giai đoạn chuyển giao (Chủ đầu tư – Ban Quản trị, Ban Quản trị cũ – Ban Quản trị mới); giám sát các hoạt động quản lý; hợp đồng quản lý vận hành.
Nhiều ý kiến đóng góp thiết thực đã được các đơn vị đưa ra nhằm đảm bảo tính thực tiễn, phù hợp với thực tế quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay.
Bà Nguyễn Thị Mỹ Viễn – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ QL BĐS Nhà Tôi (My House) chia sẻ nhiều vấn đề còn khó khăn, bất cập trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư như việc phân định sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, nội quy nhà chung cư, vấn đề tổ chức hội nghị nhà chung cư khi mà tỷ lệ cư dân tham dự không đủ, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, việc bảo trì nhà chung cư… Theo bà Viễn, dự thảo Thông tư nên quy định chi tiết hơn về các nội dung trong nội quy nhà chung cư để làm cơ sở giải quyết các vấn đề xảy ra tại nhà chung cư. “Cần phải xem nội quy nhà chung cư như là một văn bản dưới luật, là một dạng “hương ước” có giá trị thi hành tại chung cư. Trong nội quy nhà chung cư có quyền ghi nhận các biện pháp chế tài đối với cư dân do cư dân thỏa thuận và thống nhất, khi phát sinh những sự việc tại chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền áp dụng các biện pháp chế tài này để giải quyết và nó có giá trị”, bà Viễn kiến nghị.
Ông Hoàng Mạnh Tiến – Tổng Giám đốc Công ty Quản lý BĐS Nam Sài Gòn cũng có nhiều góp ý về các vấn đề liên quan đến quy chế hoạt động của Ban Quản trị, mô hình ban quản trị, hoạt động của các Ban Tự quản tại các khu nhà thấp tầng. Từ đó, ông Tiến kiến nghị dự thảo Thông tư cần bổ sung thêm một số mẫu quy chế hoạt động, quy chế tài chính của Ban Quản trị để Ban Quản trị các chung cư có thể tham khảo trong quá trình xây dựng quy chế, nhằm thực hiện đúng vai trò và chức năng của Ban Quản trị.
Bà Vũ Thị Thanh Thúy – Giám đốc Điều hành Công ty Cổ phần SAVISTA đã có báo cáo về một số vấn đề bất cập, còn vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư tại địa bàn TP.HCM mà hiện nay công ty đang gặp phải, đồng thời đóng góp nhiều ý kiến cho dự thảo Thông tư quy định chi tiết Luật Nhà ở liên quan đến quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó, các vấn đề chủ yếu xoay quanh vấn đề quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, về hội nghị nhà chung cư, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư và biện pháp chế tài khi không đóng kinh phí bảo trì, vận hành…
Theo bà Thúy, hiện nay dự thảo Thông tư không quy định các biện pháp chế tài đối với cư dân không đóng kinh phí bảo trì, kinh phí vận hành cũng như khi không hợp tác nhằm sửa chữa, bảo trì phần sở hữu chung nhưng nằm bên trong căn hộ thuộc sở hữu riêng. Điều này đã gây khó khăn cho Ban Quản trị cũng như đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong công tác quản lý vận hành. Từ đó, bà Thúy đề xuất dự thảo Thông tư bổ sung thêm các biện pháp chế tài áp dụng khi cư dân không đóng kinh phí vận hành, kinh phí bảo trì cũng như khi không chấp hành các nội quy nhà chung cư. Ngoài ra, liên quan đến hợp đồng quản lý vận hành trong giai đoạn chuyển tiếp các quy định pháp luật, bà Thúy cũng đề nghị quy định cho phép đơn vị quản lý vận hành có thể ký hợp đồng với thời hạn dài mà không phụ thuộc vào thời gian hiệu lực còn lại của thông báo đủ điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhằm tạo sự ổn định và thông suốt trong vận hành, đảm bảo an toàn cao nhất cho chung cư.
Ngoài ra, một số nội dung quan trọng khác cũng được thảo luận, đề xuất hoàn thiện như: Thông tư hiện nay đã bỏ quy định chế tài nếu chủ sở hữu, người sử dụng không đóng phí quản lý, vi phạm nội quy chung cư, không tuân thủ các quyết định đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Đề xuất thông tư có nội dung “các chế tài xử lý hành vi vi phạm nội quy chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong nội quy đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua”. Việc cho phép nuôi chó, mèo, vật nuôi khác… thực hiện theo Nội quy chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Làm rõ thêm trường hợp Ban Quản trị hết nhiệm kỳ mà chưa bầu được Ban Quản trị mới thì UBND cấp xã quản lý: vậy ký HĐ bảo trì, gia hạn HĐ QLVH thanh toán tiền bảo trì từ ngân hàng sẽ thực hiện cụ thể như thế nào cần được đề cập cụ thể trong thông tư này.
Kết thúc hội nghị, Ông Nguyễn Mạnh Khởi ghi nhận những ý kiến đóng góp của các đơn vị và cho biết sẽ tổng hợp, nghiên cứu kỹ lưỡng để hoàn thiện dự thảo Thông tư.
Việc tổ chức Hội nghị Góp ý dự thảo Thông tư quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở năm 2023 đã tạo được hiệu ứng tích cực đến đông đảo doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ quản lý tòa nhà trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, tạo sự đồng thuận, thống nhất cao về quan điểm, đề xuất xây dựng Thông tư hoàn thiện, sát với thực tế, đạt hiệu quả, góp phần thể hiện quyền hạn của mỗi doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà ngay từ trong luật./.
