Sơ đồ tổ chức
Ngày 22/8/2026 tại TP.HCM, Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà chung cư TP.HCM (HCMO) tổ chức Tọa đàm “Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư”. Từ thực tiễn gần 20 năm hoạt động, Công ty Cổ phần SAVISTA đã đóng góp ý kiến tại tọa đàm, đồng thời gửi báo cáo tham luận, tập trung vào việc phân định trách nhiệm giữa các chủ thể, cơ chế quản lý tài chính và bảo đảm tính liên tục của hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư.
Tọa đàm có sự tham dự của đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, Cục Phát triển đô thị – Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các chuyên gia, doanh nghiệp, đơn vị hoạt động trong quản lý vận hành và các lĩnh vực liên quan, cùng đại diện Ban Quản trị nhà chung cư.
Các nội dung được trao đổi tại Tọa đàm tập trung vào việc phân định quyền, trách nhiệm và phạm vi thực hiện giữa các chủ thể; sở hữu chung – riêng; hợp đồng và giá dịch vụ quản lý vận hành; kinh phí bảo trì, nghĩa vụ tài chính; cùng các yêu cầu mới về quản trị số, công trình hỗn hợp và quản lý hệ thống kỹ thuật tại nhà chung cư.
Từ những vướng mắc thực tế đến yêu cầu quy định rõ hơn
Phát biểu khai mạc Tọa đàm, ông Nguyễn Tiến Dũng – Chủ tịch HCMO, Chủ tịch HĐQT SAVISTA Holdings – cho rằng việc sửa đổi Luật Nhà ở cần tập trung tháo gỡ những xung đột kéo dài trong hoạt động chung cư, tạo cơ chế minh bạch và khả thi hơn trong quản lý vận hành.
Ông Nguyễn Tiến Dũng – Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TP.HCM (HCMO), phát biểu khai mạc Tọa đàm
Trong bài phát biểu tại Tọa đàm, ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng – nhấn mạnh nhu cầu xác lập tiêu chí rõ ràng về sở hữu chung và sở hữu riêng, đặc biệt đối với diện tích bãi đỗ xe. Đây là một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh chấp khi hồ sơ pháp lý chưa đồng bộ.
Ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Từ góc độ quản lý đô thị, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng – cho rằng cùng với sự phát triển của các khu đô thị và công trình đa chức năng, những vấn đề phát sinh trong quản lý, sử dụng nhà chung cư sẽ ngày càng đa dạng.
Theo ông Khởi, pháp luật cần làm rõ phạm vi sở hữu, quyền sử dụng, mô hình quản lý vận hành và cơ chế phối hợp giữa các đơn vị tại các công trình hỗn hợp để hạn chế tranh chấp phát sinh.
Một trong những nội dung được trao đổi tại Tọa đàm là cách tổ chức dòng tiền và mô hình thực hiện hợp đồng quản lý vận hành. Trước những cách hiểu khác nhau về “thu hộ – chi hộ”, vai trò của Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành, ông Nguyễn Tiến Dũng nhấn mạnh: “Cần một mô hình đơn giản, minh bạch để tạo sự đồng thuận.”
Vấn đề đặt ra không dừng ở phương thức thu – chi mà còn ở việc phân định rõ phạm vi trách nhiệm giữa các chủ thể. Đơn vị quản lý vận hành chịu trách nhiệm đối với việc vận hành, kiểm tra, bảo dưỡng thường xuyên và xử lý các công việc thuộc phạm vi hợp đồng; không mặc nhiên chịu trách nhiệm đối với các vấn đề thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, Ban Quản trị, đơn vị bảo trì chuyên ngành hoặc nguyên nhân khách quan ngoài phạm vi kiểm soát của đơn vị quản lý vận hành.
Trong bối cảnh đó, yêu cầu làm rõ ranh giới trách nhiệm trở thành một trong những nội dung xuyên suốt của Tọa đàm.
Toàn cảnh buổi Tọa đàm
SAVISTA đề xuất phân định trách nhiệm theo đúng chức năng và phạm vi công việc
Bên cạnh các ý kiến được trao đổi tại Tọa đàm, Công ty Cổ phần SAVISTA – thành viên sáng lập HCMO – đã trực tiếp đóng góp ý kiến, đồng thời gửi báo cáo tham luận về thực trạng áp dụng pháp luật trong quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, trên cơ sở kinh nghiệm thực tế của đơn vị.
Một trong những vấn đề SAVISTA tập trung phân tích là phạm vi trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành.
Các hệ thống như phòng cháy chữa cháy, xử lý nước thải, thang máy và nhiều hạng mục kỹ thuật khác có chất lượng và mức độ an toàn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thiết kế, chất lượng thiết bị, tình trạng công trình, công tác bảo trì, sửa chữa và trách nhiệm của từng chủ thể. Vì vậy, khi xảy ra sự cố, trách nhiệm không thể mặc nhiên quy về đơn vị quản lý vận hành nếu nguyên nhân nằm ngoài phạm vi công việc hoặc khả năng kiểm soát của đơn vị.
Trong báo cáo tham luận, SAVISTA đề nghị xác lập rõ nguyên tắc “đơn vị quản lý vận hành không phải là chủ thể chịu trách nhiệm thay cho Chủ đầu tư, Ban Quản trị hoặc chủ sở hữu” đối với những nghĩa vụ không thuộc phạm vi quản lý vận hành.
Theo hướng này, chủ đầu tư chịu trách nhiệm đối với chất lượng, thiết kế, nghiệm thu và bàn giao công trình; Ban Quản trị thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu, quản lý kinh phí bảo trì, thực hiện bảo trì và giám sát hợp đồng; đơn vị quản lý vận hành tổ chức các nghiệp vụ vận hành, bảo dưỡng thường xuyên, kiểm tra và xử lý sự cố trong phạm vi được giao; chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện nghĩa vụ đối với phần sở hữu riêng, tài chính và nội quy nhà chung cư.
Việc phân định này nhằm đưa trách nhiệm trở về đúng chủ thể, đúng thẩm quyền và đúng phạm vi công việc, đồng thời hạn chế tình trạng chồng lấn giữa chức năng quản trị và chức năng chuyên môn.
Làm rõ hợp đồng, giá dịch vụ và cơ chế duy trì hoạt động liên tục
Từ thực tế đang tồn tại nhiều hình thức tổ chức hợp đồng như khoán thu – khoán chi, thu hộ – chi hộ, thu hộ không chi hộ hoặc chỉ cung cấp nhân sự và dịch vụ chuyên môn, SAVISTA đề nghị luật quy định rõ hơn bản chất, phạm vi và trách nhiệm pháp lý tương ứng với từng phương thức.
Đối với trường hợp hợp đồng quản lý vận hành hết hạn nhưng Hội nghị nhà chung cư chưa thể tổ chức hoặc chưa lựa chọn được đơn vị mới, SAVISTA đề xuất bổ sung cơ chế chuyển tiếp để đơn vị đang thực hiện tiếp tục duy trì công việc trong thời gian cần thiết. Đây là vấn đề có ý nghĩa trực tiếp đối với hoạt động liên tục của thang máy, hệ thống kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, phòng cháy chữa cháy và các dịch vụ thiết yếu tại nhà chung cư.
Về giá dịch vụ quản lý vận hành, SAVISTA đề xuất giữ nguyên tắc giá được thỏa thuận trên cơ sở phạm vi công việc, tiêu chuẩn chất lượng và điều kiện thực tế của từng nhà chung cư. Khung giá do cơ quan nhà nước ban hành nên đóng vai trò tham chiếu trong những trường hợp phù hợp, thay vì áp dụng cứng cho các nhà chung cư có quy mô, tiện ích, hệ thống kỹ thuật và yêu cầu dịch vụ khác nhau.
Báo cáo cũng đề cập đến nghĩa vụ thanh toán phí quản lý vận hành. Theo SAVISTA, hoạt động quản lý vận hành có tính liên tục và không thể tùy ý dừng các dịch vụ thiết yếu khi một bộ phận chủ sở hữu chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, pháp luật cần có cơ chế thực thi rõ hơn để vừa bảo đảm quyền lợi của cộng đồng chủ sở hữu, vừa duy trì nguồn lực cho hoạt động vận hành.
Từ quản lý quỹ bảo trì đến quản trị tài sản theo vòng đời
Một hướng tiếp cận khác được SAVISTA đề xuất là chuyển trọng tâm từ “quản lý quỹ bảo trì” sang “quản trị tài sản và bảo đảm tuổi thọ công trình”.
Theo đó, bảo trì không nên chỉ được thực hiện khi thiết bị hoặc công trình phát sinh hư hỏng. Nhà chung cư cần có kế hoạch bảo trì theo chu kỳ dài hơn, có thể theo từng giai đoạn 1 năm, 3 năm, 5 năm, gắn với đánh giá hiện trạng và vòng đời của các hệ thống, thiết bị quan trọng.
Cách tiếp cận này đồng thời đặt ra yêu cầu làm rõ phạm vi sử dụng kinh phí bảo trì đối với các công nghệ và thiết bị an toàn mới. Trong thực tế, nhiều chung cư sau một thời gian sử dụng phát sinh nhu cầu bổ sung camera, hệ thống kiểm soát ra vào, thiết bị cảnh báo, giải pháp phòng cháy chữa cháy, trạm sạc xe điện hoặc thiết bị tiết kiệm năng lượng. Việc xác định rõ điều kiện, thẩm quyền và nguồn kinh phí thực hiện sẽ giúp Ban Quản trị có cơ sở triển khai khi đã được Hội nghị nhà chung cư quyết định.
SAVISTA cũng kiến nghị xem xét trao quyền cho Hội nghị nhà chung cư quyết định phương án sử dụng khoản thu từ khai thác phần sở hữu chung, thay vì áp dụng duy nhất một phương án cho mọi nhà chung cư có điều kiện và nhu cầu khác nhau.
Hướng tới quản trị điện tử nhà chung cư và hệ thống hồ sơ xuyên suốt
Từ việc Dự thảo Luật Nhà ở đã mở khả năng tổ chức Hội nghị nhà chung cư trực tiếp, trực tuyến hoặc kết hợp, SAVISTA đề xuất đi thêm một bước: chuyển từ “họp trực tuyến” sang “quản trị điện tử nhà chung cư”.
Theo đó, nền tảng số có thể hỗ trợ định danh chủ sở hữu, xác thực quyền biểu quyết, lấy ý kiến điện tử, công khai tài chính, hợp đồng, công nợ, kế hoạch bảo trì và lưu trữ nghị quyết. Song song là các yêu cầu về xác thực danh tính, an toàn dữ liệu và khả năng kiểm chứng kết quả.
Báo cáo tham luận cũng đề xuất xây dựng một danh mục “Hồ sơ quản lý nhà chung cư” được cập nhật xuyên suốt quá trình vận hành, thay vì chỉ bàn giao hồ sơ tại một số thời điểm. Khi thay đổi Ban Quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành, chính hệ thống hồ sơ này sẽ là căn cứ để tiếp nhận, xác định trách nhiệm và hạn chế tình trạng thiếu hoặc thất lạc tài liệu.
Cùng với đó là các kiến nghị về cơ chế bàn giao giữa hai nhiệm kỳ Ban Quản trị, bảo đảm tính liên tục của tài khoản kinh phí bảo trì và làm rõ trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc hỗ trợ, hướng dẫn và xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp nhà chung cư không có Ban Quản trị hoặc không có đơn vị quản lý vận hành.
Đưa tiếng nói từ thực tiễn vào quá trình hoàn thiện chính sách
Các ý kiến tại Tọa đàm ngày 22/8 cho thấy quản lý vận hành nhà chung cư liên quan đồng thời đến pháp lý, tài chính, kỹ thuật, tài sản, an toàn và quản trị cộng đồng. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật cần làm rõ ranh giới trách nhiệm và cơ chế phối hợp giữa các chủ thể, thay vì xử lý riêng lẻ từng vấn đề phát sinh.
Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng ghi nhận các kiến nghị từ thực tiễn quản lý vận hành và cho biết các góp ý sẽ được xem xét trong quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Từ thực tiễn quản lý vận hành, các kiến nghị của SAVISTA tập trung vào chế định hợp đồng, phân định trách nhiệm giữa các chủ thể, cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính, quản lý kinh phí bảo trì, quản trị tài sản, quản trị điện tử và bảo đảm tính liên tục trong hoạt động nhà chung cư.
Việc tham gia đóng góp tại các diễn đàn chuyên môn là dịp để SAVISTA đưa những vấn đề phát sinh từ thực tiễn quản lý vận hành vào quá trình trao đổi chính sách, góp thêm cơ sở thực tế cho việc hoàn thiện các quy định theo hướng rõ ràng, khả thi và phù hợp hơn với hoạt động quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư./.
Một số hình ảnh của Tọa đàm:
