Thị trường bất động sản trong năm 2019 sẽ có gì? Trả lời câu hỏi này của phóng viên VITV, nhiều chuyên gia nhận định thị trường sẽ có sự sụt giảm rõ rệt về nguồn cung, đặc biệt căn hộ phân khúc dẫn dắt thị trường và phân khúc văn phòng. Trong đó đối với phân khúc căn hộ thì trước mắt dựa vào hồ sơ đăng kí công nhận chủ đầu tư. Sở xây dựng Tp.HCM cho biết, hiện mới có 44 dự án đủ điều kiện công nhận chủ đầu tư. Riêng phân khúc văn phòng, nguồn cung đã ở mức khan hiếm.
Trong đó, khu vực trung tâm thành phố sẽ ít bóng dáng dự án mới. Bởi trong năm 2019, 2 điều chỉnh về nhà về đất, cụ thể là quy định hạn chế xây dựng nhà ở cao tầng ở trung tâm và việc thành phố rà soát lại tất cả quỹ đất công sẽ khiến khu vực trung tâm Tp.HCM khó xây nhà hơn.
Với động thái kiểm soát chặt quỹ đất khu vực nội đô của chính quyền Tp.HCM thì nguồn cung bất động sản tại khu vực trung tâm sẽ chậm lại. Theo các chuyên gia, cơ hội phát triển dự án giờ đi xa hơn đến các quận huyện ven trung tâm và 7 tỉnh phụ cận Tp.HCM. Vấn đề của doanh nghiệp là có 100% đất ở hợp pháp. Điều này phụ thuộc vào khả năng đàm phán của doanh nghiệp với người chuyển nhượng hay hoàn thành việc đấu giá thuận lợi nếu đất dự án có xen cai đất công.
Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám Đốc SAVISTA nhận định :”Chắc chắn sắp tới những quy định, những thủ tục về vấn đề giao đất cho các nhà đầu tư bất động sản nhà nước sẽ kiểm soát và làm chặt chẽ hơn, và những trình tự thủ tục cũng sẽ gây một số khó khăn. Cho nên để tiếp cận những quỹ đất này, các doanh nghiệp sẽ rất khó khăn và thời gian để thực hiện dự án sẽ kéo dài. Từ 2 vấn đề đó, ta thấy rằng thị trường bất động sản 2019 cũng sẽ khó có những đột phát, đặc biệt dẫn tới nguồn cung cũng sẽ hạn chế.
Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám Đốc Công ty Savista
Dù cho trong năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng do tác động của Thông tư 16 – Ngân hàng nhà nước. Tuy nhiên theo các chuyên gia, nguồn cầu sẽ kéo vấn đề vốn lắng xuống. Cụ thể nhu cầu nhà để ở và làm việc tại Tp.HCM gia tăng bởi xu hướng dịch chuyển sản xuất của doanh nghiệp ngoại vào Việt Nam và kì vọng lực kéo từ kinh tế vĩ mô. Trong đó, với 41 khu công nghiệp tại Tp.HCM, cộng thêm hơn 200 khu công nghiệp ở các tỉnh phụ cận thì có thể nói xu hướng dịch chuyển sản xuất doanh nghiệp ngoại vào Việt Nam sẽ là cú hit lớn cho nguồn cầu bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới. Vấn đề là pháp lý về đất, bởi ghi nhận thực tế trên thị trường, thì quỹ đất đang tạo sự thay đổi trên thị trường. Ghi nhận trên thị trường những tháng đầu năm thì vấn đề quỹ đất đã có những tác động không nhỏ bởi nó đang đẩy đỉnh sóng của thị trường bất động sản Tp. HCM ra xa. Và cụ thể đó là xu hướng đầu tư phát triển dự án nhà ở vùng ven.
Vùng ven là danh từ được nhắc đến nhiều hiện nay trên thị trường bất động sản Tp. HCM. Nếu như các năm trước quận 9, quận 2, Thủ Đức, huyện Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh,.. nổi lên chỉ với cơn sốt đầu tư đất nền thì sóng năm nay sẽ là các dự án nhà ở.
Các doanh nghiệp cho biết, trước mắt những khu vực đã nằm trong quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng giao thông như: hệ thống tàu điện ngầm Metro, sân bay quốc tế Long Thành, các đường vành đai,… sẽ hấp dẫn nhà đầu tư hơn. Trong đó chủ đạo vẫn là các dự án nhà phố, nhà liền thổ và khu vực đất nền. Riêng chung cư các chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn khi cân nhắc thêm nhiều yếu tố khác đi kèm.
Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám Đốc SAVISTA chia sẻ :” Với số lượng dân cư tăng nhanh tạo ra mật độ dân số như hiện nay chắc chắn là không ổn. Cho nên định hướng sắp tới sẽ hạn chế dần việc cấp phép cho các dự án đầu tư, các nhà cao tầng, các chung cư tại những khu vực trung tâm, một số tuyến đường đã quá tải. Như vậy những dự án đó theo hướng sẽ ưu tiên những khu vực vùng ven, đấy là về mặt quản lý nhà nước. Còn thứ 2 là về mặt kinh tế, rõ ràng ta thấy với một quỹ đất khan hiếm tại các khu vực trung tâm, các đô thị có một giá rất cao. Với giá cao như vậy thì các chủ đầu tư rất khó tiếp cận cũng như tạo ra một sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. Như vậy chỉ có cách là tìm kiếm những quỹ đất mới với giá phù hợp hơn.”
Như vậy dịch chuyển dự án nhà ở ra vùng ven là xu hướng thị trường bất động sản Tp. HCM trong năm 2019. Tuy nhiên, tốc lực mạnh hay yếu thì còn chờ vào quy hoạch của cơ quan nhà nước. Theo nhận định của các chuyên gia, tốc lực này sẽ không quá ồ ạt trong năm nay. Còn về lâu dài, dự báo sóng bất động sản có thể sẽ tiếp tục lan rộng bán kính ra khoảng 150 – 200 km tính từ trung tâm Tp.HCM, có nghĩa bao gồm cả 7 tỉnh phụ cận: Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Long An và Tiền Giang. Bởi tầm nhìn đến năm 2050, 7 tỉnh này sẽ là đô thị vệ tinh của vùng đô thị Tp.HCM, bởi tổng diện tính vùng hơn 30.000 km2. Và đây không còn là kì vọng nữa, bởi nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM đang tìm về các tỉnh phụ cận này để chuẩn bị quỹ đất.
Xu hướng dịch chuyện này được các chuyên gia đánh giá là dấu hiệu tốt của thị trường bởi vừa phù hợp với bối cảnh thực tế là quỹ đất sạch tại trung tâm Tp.HCM đã cạn kiệt, đồng thời cũng phù hợp với chủ trương giảm dân của Tp.HCM. Cho nên trong năm 2019 tại khu vực nội thành, tâm điểm có thể sẽ là các thương vụ MA mua bán các dự án cũ, còn lại tập trung vào 2 chương trình đột phá. Đó là cải tạo chỉnh trang đô thị và giảm ngập nước với các hoạt động như: di dời 20.000 nhà ven kênh rạch, cải tạo 237 khu chung cư cũ, chỉnh trang khu dân cư hiện hữu. Còn thị trường nhường sân lại cho các quận, huyện ngoại thành trong việc phát triển dự án mới. Dự báo xu hướng dịch chuyển dự án ra xa trung tâm sẽ mạnh mẽ hơn trong những năm mới và khi hệ thống cơ sở hạ tầng dần hình thành. Tuy nhiên các chuyên gia lưu ý, việc khai phá một khu vực mới cần nhiều lưu tâm.
Ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng Giám Đốc SAVISTA đánh giá :”Cái phân khúc thị trường vừa túi tiền vẫn là điều kiện (…) rất tốt. Hiện nay nếu như các chủ đầu tư không tập trung vào phân khúc này mà chúng ta cứ tập vào mảng căn hộ cao cấp thì rõ ràng là bức tranh thị trường bất động sản sẽ không tốt. Nó sẽ dẫn đến những nguy cơ trong tương lai. Như vậy, muốn thị trường bất động sản phát triển bền vững lành mạnh, chắc chắn phân khúc thị trường vừa túi tiền phải ưu tiên hàng đầu. Và số lượng các chủ đầu tư, các nhà đầu tư và số lượng sản phẩm phải tập trung khu vực này. Lúc này mới đáp ứng đủ nhu cầu thì trường của chúng ta”.
VITV
