Tranh chấp: Bài ca không hồi kết
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến giữa năm 2018 trên cả nước có 108 dự án xảy ra chanh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.
Riêng tại Tp. Hồ Chí Minh, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liến quan đến phí bảo trì. Trong hầu hết các trường hợp chưa thể tổ chức hộ nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quả trị trong 12 tháng đầu tiên. Vì thế, nguồn quỹ bảo trì từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng do chủ đầu tư nắm giữ mặc nhiên bị chiếm dụng, không được giải trình minh bạch về thu chi, tiền lãi phát sinh…
Hơn 70% các vụ tranh chấp ở khu chung cư có liên quan đến việc thu và sử dụng phí bảo trì – Ảnh minh họa: Internet
Điển hình như công ty NewTown do CTCP Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương làm chủ đầu tư, được bàn giao từ năm 2013. Ban quản trị thành lập sau đó một năm nhưng gần 9 năm nay, Công ty Thái Bình Dương vẫn chưa bàn giao quỷ bao trì cho cư dân với lý do “không có tiền”. Tháng 7/2018 UBND Tp.HCM phạt công ty này 125 triệu đồng vì lỗi chay ỳ không chịu bàn giao quỹ.
Ông Đinh Quốc Thái – Trưởng ban quản trị cho biết: “Chúng tôi đã làm mọi trình tự theo đúng quy định pháp luật nhưng chủ đầu tư lâm vào cảnh nợ nần, chây ỳ không chịu nộp số quỹ gần 15 tỷ đồng. Nhiều hạng mục chung cư xuống cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) đang bị hư hỏng không có tiền để thay”.
Tình trạng tương tự diễn ra tại chung cư Khang Gia Tân Hương. Ông Nguyễn Ngọc Hùng – Trưởng ban quản trị phản ánh ngay từ đầu Công ty Khang Gia đã nhập nhòe giữa phần thuế VAT và phí bảo trì, không ghi cụ thể trong hợp đồng. Đến nay, hai bên vẫn chưa thống nhất được số tiền quỹ bảo trì là 6,1 tỷ đồng hay 6,7 tỷ đồng. Năm 2018, Ban quản trị mới thành lập sau khi tòa nhà hoàn thành được bốn năm. “Đến nay, chúng tôi vẫn chưa nhận được phần quỹ này từ chủ đầu tư. Tuy còn thời gian bảo hành nhưng chung cư đã hư hỏng một số hạng mục như hầm xe nứt ngấm, hệ thống PCCC bị tê hệ thống bơm do thi công sai với thiết kế, buồng thang máy bị sụt xuống phía dưới rất nguy hiểm…” – ông Hùng nói.
Dự án này cũng đang bị thế chấp tại Ngân hàng Nam Á. Đồng thời, chủ đầu tư xây lố 71 căn hộ sai với thiết kế phê duyệt ban đầu, tự thay đổi trung tâm thương mại thành căn hộ tại tầng lững, từ 232 căn lên 410 căn. Vì thế, tuy bàn giao đã lâu nhưng cư dân ở đây vẫn chưa nhận được sổ hồng vì không đươc hoàn công xây dựng. “Chúng tôi đang chết đứng tại đây. Ở không được, bán cũng không xong” – ông Hùng than.
Xuống cấp vì không phí bảo trì
Đứng trước hàng loạt khiếu nại, khiếu kiện của cư dân, đại diện Sở Xây dựng cho rằng nên bỏ 2% phí bảo trì chung cư. Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng Tp. HCM cho rằng nên đưa ra những chế tài liên quan đến trách nhiệm của cư dân khi phát sinh vấn đề cần đến phí bảo trì.
Ông lập luận, phí bảo trì 2% sẽ chỉ dùng được trong khoảng thời gian nhất định, từ 5 – 10 năm. Sau đó, khi chung cư cũ đi, nhiều vấn đề khác phát sinh thì cư dân vẫn là người phải tiếp tục đóng phí. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu.
Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà . Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, chủ sở hữu nhà chung cư nên đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng – tức trong thời hạn 5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc thời hạn bảo hành nhà chung cư. Mức đóng được chia đều trong 60 tháng góp phần làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.
Trong khi đó, ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng giám đốc Công ty Quản lý Sái Gòn Triển vọng SAVISTA cho rằng bỏ thu 2% phí bảo trì sẽ là bất hợp lý bởi sau 5 năm hoạt động chung cư sẽ xuống cấp. Những dự án được xây từ trước năm 2008, khi chưa có luật kinh doanh bất động sản và chưa bắt buộc đóng phí bảo trì 2% hiện đang dở khóc, dở cười.
Tại chung cư Mỹ Phước, Miếu Nổi, Gia Phú và các nơi khác, nhiều hạng mục quan trọng như PCCC, thang máy, sơn tòa nhà, hầm xe, bể phốt… hư hỏng mà không có kinh phí để sửa chữa. Kêu gọi cư dân đóng tiền rất khó, người nọ nhìn người kia, người không có điều kiện thì chây ỳ không đóng vì không có chế tài gì áp cho họ. “Nên một hạng mục hư hỏng nhiều khi xin ý kiến của cư dân một năm không xong. Ý thức của người dân kém sẽ kéo chung cư xuống cấp nhanh hơn” – ông Dũng nhận định.
An toàn cho quỹ quản lý tòa nhà
Quản lý hiệu quả nguồn quỹ vài chục tỷ đến hàng trăm tỷ đồng là một vấn đề không đơn giản.
Ông Nguyễn Tiến Dũng nhìn nhận nếu vì một số hiện tượng trên mà bỏ không thu phí bảo trì 2% thì khi cần tiền để sửa chữa lại không có.
Còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Vì nhiều chung cư đã xây ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì…
Còn duy trì quỹ thì Bộ Xây dựng nên xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện cơ chế giám sát chặt chẽ gồm ba bên: Chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.
Thiên Đăng
Theo Người tiêu dùng
