3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH CHUNG CƯ
Dự thảo luật nhà ở đã tách riêng điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thành một điều khoản riêng biệt (Điều 148). Theo đó, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cần phải có các điều kiện như: được thành lập theo quy định, có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư; phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, môi trường…; phải có trong danh mục đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư; cán bộ nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy chữa cháy, vận hành trang thiết bị…
Công việc quản lý, vận hành nhà chung cư là công việc đặc thù nên đơn vị quản lý vận hành cần phải có các điều kiện nhất định là điều cần thiết. Tuy nhiên, việc đưa quy định này thành một điều khoản riêng, chi tiết vào trong văn bản luật là chưa thật sự phù hợp. Ở cấp độ là một đạo luật chỉ nên quy định chung về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành, còn quy định chi tiết cụ thể sẽ nên để trong văn bản dưới luật.
Hơn nữa, việc quy định theo nội dung như dự thảo quá khắt khe, sẽ gây khó khăn cho đơn vị quản lý vận hành nếu cơ quan quản lý áp dụng luật một cách máy móc. Quy định yêu cầu tất cả các nhân cán bộ, nhân viên phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở đào tạo có đủ điều kiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì không khả thi và không cần thiết (Chỉ nên yêu cầu đối với người đứng đầu các bộ phận trong Ban quản lý nhà chung cư như trưởng Ban quản lý, kỹ sư, tổ trưởng kỹ thuật, … là phù hợp).
Kiến nghị:
Đề xuất trong luật chỉ nên quy định: “Công ty quản lý vận hành phải có các điều kiện về quản lý vận hành theo quy định, Chính phủ (hoặc Bộ xây dựng) sẽ quy định chi tiết về điều kiện của công ty quản lý vận hành”. Trong quy định chi tiết, cũng chỉ quy định về các điều kiện như: có chức năng quản lý vận hành, có đội ngũ, nhân viên kỹ thuật chuyên môn để thực hiện công việc quản lý vận hành, có trình độ chuyên môn phù hợp đáp ứng yêu cầu quản lý vận hành chung cư.
4. GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH – HỢP ĐỒNG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
4.1 Thực trạng
a) Quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
Cơ bản hiện nay các quy định pháp luật về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tương đổi đầy đủ. Nguyên tắc của giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư là lấy thu bù chi, phí sẽ phụ thuộc vào quy mô dự án (số lượng căn hộ càng lớn đơn giá phí sẽ càng giảm và ngược lại), tiện ích chung cư và đặc biệt là hạng chung cư (cao cấp, trung cấp, bình dân…). Tuy thế hiện nay vẫn xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp về phí quản lý chung cư giữa cư dân với Chủ đầu tư, cư dân với Ban quản trị và với đơn vị cung cấp dịch vụ …, vì các nguyên nhân sau:
– Kinh tế khó khăn dẫn tới cư dân cần tiết giảm chi phí;
– Cam kết của Chủ đầu tư về tiện ích và dịch vụ không đúng theo thỏa thuận ban đầu;
– Việc đồng thuận về phí dịch vụ quản lý là rất khó, nhất là với cộng đồng cư dân vài ngàn căn hộ, dẫn đến một bộ phận cư dân không đồng thuận sẽ bức xúc không đóng phí và khiếu nại, khiếu kiện kéo dài…;
– Dịch vụ cung cấp không đúng như cam kết và thiếu minh bạch …
Vì vậy khi xảy ra các tranh chấp, mâu thuẫn mà các bên chưa thống nhất được sẽ cần tham chiếu khung giá dịch vụ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên thực tế hiện nay, khung giá dịch vụ do UBND tỉnh ban hành áp dụng cho chung cư thuộc sở hữu nhà nước là khá thấp, không thể áp dụng cho các loại hình chung cư thương mại vận hành trong điều kiện bình thường theo giá thị trường. Điều này sẽ càng dẫn tới phát sinh mâu thuẫn trong nội bộ cư dân và mâu thuẫn giữa cư dân với Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành.
b) Hợp đồng quản lý vận hành chung cư
Hiện nay, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư chỉ quy định chung về các nội dung quản lý vận hành. Về hình thức thu chi của hợp đồng, các quy định pháp luật chưa có quy định cụ thể. Theo hợp đồng mẫu tham khảo được quy định kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, có thể hiểu hợp đồng quản lý vận hành là theo hình thức “khoán thu chi vận hành”, có nghĩa là đơn vị quản lý vận hành sẽ thu phí quản lý vận hành từ chủ đầu tư, ban quản trị và chịu trách nhiệm cho toàn bộ việc cung ứng các dịch vụ tại chung cư như bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cây xanh… Nhưng trên thực tế, do nhu cầu của chủ sở hữu, của Ban quản trị, của chủ đầu tư trong việc quản lý tài chính, nên đã phát sinh nhiều hình thức hợp đồng khác nhau như: thu hộ chi hộ (công ty quản lý vận hành chỉ nhận thù lao quản lý vận hành theo mức cố định, còn các khoản thu chi cho các dịch vụ tại chung cư sẽ cho chủ đầu tư, ban quản trị chi trả, đơn vị quản lý vận hành chỉ có trách nhiệm thu, chi hộ cho chủ đầu tư, ban quản trị); hoặc các dạng hợp đồng khác như “thu hộ nhưng không chi hộ” (đơn vị quản lý vận hành chỉ thu phí cho ban quản trị, chủ đầu tư, còn các công việc chi đều do ban quản trị hoặc chủ đầu tư thực hiện), hoặc cũng có trường hợp mọi việc thu chi tại chung cư đều do chủ đầu tư, ban quản trị tư thu tự chi, đơn vị quản lý vận hành chỉ thực hiện công việc quản lý và nhận phí quản lý cố định cho nhân sự ban quản lý…
4.2 Kiến nghị cho dự thảo luật
i. Bổ sung quy định UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ để thu phí quản lý vận hành chung cư thuộc sở hữu nhà nước, trường hợp sử dụng để tham chiếu đối với các chung cư thương mại đa sở hữu cần có điều chỉnh lại theo giá thị trường cho 03 loại hạng chung cư: cao cấp, trung cấp và bình dân hoặc bỏ quy định này ra khỏi dự thảo luật.
ii. Để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng quản lý vận hành được chặt chẽ, đề nghị cần có hướng dẫn hoặc ràng buộc thêm về các loại hình hợp đồng quản lý vận hành khác nhau để thống nhất áp dụng.
5. CƠ CHẾ THU, QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ
5.1 Thực trạng
Nhìn chung khung pháp lý cho việc thu, bàn giao và quản lý sử dụng quỹ bảo trì được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản dưới luật, gần đây nhất là thông tư số 05/VBHN-BXD, ban hành ngày 07/09/2021 đã khắc phục được khá nhiều kẽ hở mà đã từng gây nên tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, chây ì hoặc không bàn giao cho ban quản trị cũng như các tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì, đặc biệt là đã bổ sung quy định khá chi tiết trách nhiệm của Chủ đầu tư trong việc thu, quản lý và bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư sau khi thành lập. Vấn đề còn lại là cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài đủ sức răn đe các hành vi vi phạm quy định.
5.2 Kiến nghị cho dự thảo luật
a) Sử dụng kinh phí bảo trì
Theo khoản Điều 153 Dự thảo, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chỉ được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung… Như vậy, kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng vào mục đích bảo trì, nghiêm cấm sử dụng cho mục đích khác. Thực trạng hiện nay có một số chung cư khi đưa vào quản lý vận hành thì phát hiện có một số hạng mục mà chủ đầu tư không lắp đặt trước khi bàn giao, nay cần phải lắp đặt, hoặc vì lý do an ninh, an toàn cần phải xây dựng, lắp đặt thêm (ví dụ hệ thống camera…), đã được hội nghị nhà chung cư thông qua thì có được sử dụng quỹ bảo trì để xây dựng, nâng cấp, lắp đặt hay không? Nếu sau khi lắp đặt mới, trong quá trình sử dụng bị xuống cấp, hư hỏng cần bảo trì, sửa chữa thì những hạng mục mới lắp đặt này có được sử dụng quỹ bảo trì hay không?
Kiến nghị:
Điều chỉnh quy định theo hướng được sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì, sửa chữa, xây dựng, lắp đặt, nâng cấp các hạng mục thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo kế hoạch được hội nghị nhà chung cư thông qua.
b) Nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì
Khoản 3 Điều 153 Dự thảo quy định: “Trường hợp sử dụng hết kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đã đóng thì các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì khi thực hiện bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi xuất hiện hạng mục cần bảo trì đột xuất.”
Như vậy, luật hiện nay chỉ quy định trách nhiệm của chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí bảo trì nhưng lại không quy định biện pháp để buộc người chủ sở hữu phải đóng (luật chỉ quy định việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với chủ đầu tư). Trên thực tế hiện nay, khi chung cư cần kinh phí bảo trì để sửa chữa, bảo trì các hạng mục xuống cấp nhưng không đủ kinh phí bảo trì cần phải thu thêm, đặc biệt đối với các chung cư được xây dựng trước năm 2006 không có quỹ bảo trì, thì có nhiều hộ dân vì lý do nào đó không chịu đóng kinh phí bảo trì. Điều này dẫn đến khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa chung cư vì thiếu kinh phí nhưng Ban quản trị không có biện pháp nào để buộc cư dân phải đóng.
Kiến nghị:
- Cần quy định biện pháp chế tài đối với cư dân, người sở hữu phải có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì. Cho phép “Ban Quản trị, hoặc đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này”.
- Ngoài ra, đối với mức đóng phí bảo trì đối với chủ đầu tư, khoản 2, Điều 150 dự thảo quy định: đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán… thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư. Luật đã quy định rõ chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại căn cứ theo giá bán căn hộ có giá cao nhất, tuy nhiên luật lại không quy định thời điểm tính giá là thời điểm bàn giao hay thời điểm mở bán hoặc thời điểm hiện tại. Thực tế, giá trị mua bán căn hộ có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Do vậy, luật hoặc văn bản dưới luật cần quy định rõ căn cứ tính giá là thời điểm mở bán, bàn giao căn hộ, hay thời điểm bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị.
- Bổ sung biện pháp chế tài trong trường hợp Chủ đầu tư không chuyển/đóng phí bảo trì cho phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
