6. CÁC VẤN ĐỀ KHÁC LIÊN QUAN ĐẾN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ
6.1. Chưa có quy định rõ ràng về mục đích sử dụng của căn thương mại (Có được phép ở hay không)
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, chỉ quy định (định nghĩa) nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tức chỉ quy định về nhà chung cư nói chung, nhưng không có quy định cụ thể về loại hình của căn hộ chung cư. Luật Nhà ở và Thông tư 02/2016/TT-BXD (Sửa đổi bổ sung – văn bản hợp nhất 05/VBHN/BXD) chỉ đề cập đến căn hộ (thông thường) và căn hộ thương mại dịch vụ mà không đưa ra các định nghĩa và mục đích sử dụng của từng loại. Do đó, khi xác định mục đích sử dụng căn hộ xảy ra bất cập, khó xác định. Cụ thể, khoản 11, Điều 6 Luật Nhà ở quy định hành vi nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư. Trong VBHN 05/BXD cũng quy định tương tự như vậy. Như vậy, có thể hiểu căn hộ thông thường thì chỉ có thể sử dụng để ở, không được phép kinh doanh, còn căn hộ thương mại dịch vụ thì không cho phép kinh doanh trái quy định. Thế nhưng luật lại không quy định rõ căn thương mại dịch vụ có được phép để ở hay không. Thực tế có một số căn thương mại người dân ngoài kinh doanh thì vẫn sinh sống tại căn hộ, hoặc họ mua căn thương mại dịch vụ nhưng lại không kinh doanh mà chỉ để ở. Tuy nhiên, khi đăng ký lưu trú thì không được cơ quan thẩm quyền cho đăng ký lưu trú vì lý do là căn thương mại. Trong khi đó, người sở hữu căn thương mại lại cho rằng luật chỉ cấm kinh doanh trái quy định chứ không cấm lưu trú, người dân đã bỏ tiền mua căn hộ và sở hữu căn hộ thì có quyền sử dụng để ở như căn hộ bình thường.
Kiến nghị:
Cần thiết có quy định cho các căn hộ thương mại dịch vụ (shophouse) ngoài mục đích kinh doanh được phép sử dụng để ở để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu, người sử dụng căn thương mại, tránh những xung đột giữa cư dân và cơ quan đăng ký lưu trú.
6.2. Phạm vi của công việc quản lý vận hành nhà chung cư
Theo điểm b, khoản 1, điều 105 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây: “… b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường…”
Điều 10. Quy chế quản lý vận hành nhà chung cư theo VBHN 05/VBHN-BXD cũng quy định:
“1. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:
a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
Điểm b, khoản 2, Điều 148 dự thảo Luật Nhà ở cũng quy định: Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư: “Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, môi trường và các bộ phận khác có liên quan…”
Ngoài ra, theo hợp đồng mẫu (tham khảo ban hành kèm theo thông tư 02/2016/TT-BXD cũng nêu nội dung của việc quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc: “… d) Kiểm soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, thông tin liên lạc, …) và các dịch vụ khác của nhà chung cư, …”
Như vậy, có thể cho rằng trong phạm vi của công việc quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều cách hiểu về thuật ngữ đảm bảo “môi trường”, trong đó có hay không trách nhiệm đơn vị vận hành phải đảm bảo hệ thống xử lý nước thải để chất lượng nước thải đầu ra đạt tiêu chuẩn theo quy định. Trong khi đó, hệ thống xử lý nước thải là một hệ thống kỹ thuật đặc thù, việc vận hành cần phải tuân thủ theo các quy trình nghiêm ngặt kể cả việc phải thay thế, sửa chữa máy móc, trang thiết bị kịp thời mới có thể đảm bảo chất lượng nước thải đầu ra đạt chuẩn quy định. Trường hợp vi phạm về chất lượng nước thải đầu ra sẽ bị xử phạt rất nặng với mức phạt lên đến hàng tỷ đồng. Do vậy, để vận hành hệ thống xử lý chất thải được tuân thủ đúng quy trình, cần phải có đơn vị quản lý, vận hành chuyên môn về xử lý môi trường. Kinh phí để vận hành hệ thống xử lý nước thải cũng rất lớn. Trên thực tế, muốn đảm bảo tuân thủ quy định chất lượng nước thải đầu ra theo luật môi trường thì chủ đầu tư hoặc ban quản trị cần phải thuê riêng đơn vị chuyên môn về môi trường vận hành hệ thống này.
Do đó, các quy định pháp luật hiện hành quy định nội dung quản lý vận hành bao gồm cả cung cấp dịch vụ và đảm bảo vệ sinh, môi trường, sẽ dẫn đến việc áp dụng pháp luật theo hướng bất lợi cho đơn vị quản lý vận hành chung cư nếu chung cư khi bị kiểm tra có chất lượng nước thải không đạt.
Do đó, kiến nghị cần phải cân nhắc việc quy định phạm vi công việc quản lý vận hành chỉ bao gồm vệ sinh môi trường nói chung, không phải môi trường theo nghĩa bao gồm cả vận hành hệ thống xử lý nước thải. Trường hợp cần thiết, luật cần có hướng dẫn thêm về công việc quản lý vận hành hệ thống xử lý nước thải tại chung cư để tránh sự nhập nhằng, áp dụng pháp luật máy móc theo hướng bất lợi cho đơn vị quản lý vận hành.
6.3 Về phí dịch vụ thoát nước và xử lý nước thải
Riêng tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh, thực hiện theo Quyết định số 17/2021/QĐ-UBND ngày 01/6/2021 của UBND TP.HCM, trong các hoá đơn thu phí tiền sử dụng nước sinh hoạt đã được tính thêm một khoản phí gọi là “Tiền dịch vụ thoát nước và xử lý nước thải”. Mức thu phí này theo lộ trình năm 2022 là 15% tổng số tiền sử dụng nước sinh hoạt, năm 2023 là 20%, năm 2024 là 25% và năm 2025 trở về sau là 30%. Điều này có nghĩa là khi cư dân sử dung nước sinh hoạt đã phải đóng một khoản tiền xử lý nước thải. Thế nhưng tại chung cư đã có hệ thống xử lý nước thải trước khi thải ra hệ thống thoát nước chung của thành phố và cư dân phải đóng góp thêm một khoản tiền để thuê đơn vị vận hành hệ thống này. Như vậy, liệu có việc phí chồng phí hay không? Đó là ý kiến của rất nhiều cư dân phản ánh.
Do vậy, kiến nghị cần phải có quy định rõ ràng về phí dịch vụ thoát nước và xử lý nước thải được đóng theo số lượng sử dụng nước sinh hoạt và vấn đề kinh phí xử lý nước thải tại chung cư khi chung cư có phát sinh nước thải.
7. CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Đánh giá về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong thời gian vừa qua việc triển khai đầu tư xây dựng hầu như còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong các thủ tục chấp thuận đầu tư, thu hồi đất, giao đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư do việc áp dụng pháp luật về nhà ở, đất đai và đầu tư còn nhiều chồng chéo, chưa đồng bộ.
Việc cải tạo, xây dựng mới diễn ra chậm chạp và ách tắc do những vướng mắc về cơ chế và thiếu sự đồng thuận của một bộ phận người dân. Trong đó, khó khăn nhất là việc cân đối lợi ích của 3 bên: nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Phía doanh nghiệp không mặn mà do lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra là không gia tăng mật độ dân cư, điều chỉnh quy hoạch, nâng chiều cao xây dựng…
Một số “vướng mắc, khó khăn” trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng nặng hiện nay có nguyên nhân “gốc rễ” là:
- Chưa bồi thường, hỗ trợ cho các chủ sở hữu chung cư đúng giá thị trường.
- Chưa bảo đảm cho các chủ sở hữu nhà chung cư được tái định cư tại chỗ, hoặc tự tạo lập được nơi ở mới thật thỏa đáng với số tiền đã được bồi thường
- Chưa cung cấp đầy đủ thông tin về dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để các chủ sở hữu nhà chung cư hiểu rõ để thương thảo đi đến đồng thuận
- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư chưa mặn mà tham gia vì thủ tục rườm ra, nhiêu khê, nhiều rủi ro … mà hiệu quả không được như làm dự án mới
Tuy nhiên dự thảo luật nhà ở (sửa đổi) lần này về cơ bản cũng đã dành riêng một chương với 3 mục 16 điều, quy định khá chi tiết về nguyên tắc, trình tự thủ tục từ kế hoạch, quy hoạch cải tạo, xây dựng mới cho đến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời, phá dỡ chung cư. Nhìn chung cũng đã tháo gỡ phần lớn 4 điểm tắc nghẽn mà trong suốt thời gian vừa qua dẫn đến ách tắc trong việc thực thi chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp, bao gồm:
i. Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ.
ii. Nguyên tắc và thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
iii. Việc thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, …
iv. Giải quyết được việc trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Vấn đề còn lại là cần rà soát, thống nhất các quy định còn chồng chéo trên các luật hiện hành có liên quan đến lĩnh vực này như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng…
KẾT LUẬN
Đánh giá một cách khách quan, dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã kế thừa được những quy định pháp lý mang tính khả thi cao qua trải nghiệm thực tiễn thi hành pháp luật của Luật Nhà ở 2005; sửa đổi, bổ sung 2009 và luật Nhà ở 2014. Lĩnh vực quản lý, vận hành, sửa chữa, xây dựng lại nhà chung cư là lĩnh vực mới ở Việt Nam khi lúc đó (2005) nước ta mới bắt đầu hình thành các khung pháp lý để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đang còn sơ khai, đặc biệt dự án chung cư còn chưa nhiều như bây giờ và khái niệm văn hóa sống chung cư còn rất mơ hồ lệch lạc, mang nhiều cách sống ở nhà thấp tầng, nông thôn. Rất nhiều các quy định tại các văn bản dưới luật (Nghị định, thông tư, quyết định của Bộ trưởng bộ Xây dựng) được ban hành để điều chỉnh và sau đó là sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Gần đây nhất Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 07/2021/TT-BXD, Văn bản hợp nhất 05/VBHN/BXD để hợp nhất các quy định đã ban hành, sửa đổi, bổ sung liên quan về lĩnh vực này để thuận lợi cho việc thi hành.
Điều đáng mừng là trong dự thảo Luật, cơ quan chủ trì soạn thảo đã chuyển các quy định trong các Thông tư đã được thực tiễn chứng minh vào Luật và đã tiếp thu (có chọn lọc) hầu hết các ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân và giới doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực để đưa vào dự thảo Luật lần này. Điều này sẽ rất thuận lợi trong việc thực thi pháp luật sau này góp phần ổn định xã hội và phát triển lành mạnh thị trường Nhả ở.
Trên đây là một số ý kiến của Công ty SAVISTA về “Một số vướng mắc, hạn chế trong thực tiễn thi hành và các kiến nghị cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến các quy định về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư”, kính báo cáo đến Ủy ban pháp luật của Quốc hội và Hội nghị.
Xin chân thành cảm ơn Ủy ban pháp luật của Quốc hội, các vị đại biểu và đại diện Bộ Xây dựng cùng các ban ngành liên quan đã lắng nghe và ghi nhận những ý kiến đóng góp của công ty chúng tôi.
Trân trọng kính chào./.
Trang trước / Trang sau
